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全国人大代表邵志清:以代表建议推动相关部门对不动产登记作出明确解释

来源:法治日报 作者:蒲晓磊 2021/2/23 10:44:48

  “农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”

  2020年9月,自然资源部网站发布了“对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复”,答复中的这句话,引起了广泛关注。

  建议提出者,是全国人大代表、致公党腾讯体育直播市委专职副主委邵志清。

  “事实上,这份答复并不是作出了一些新的规定,而是对原有规定进行梳理后作出明确解释。之所以能引起这么高的关注,在于这一问题涉及群众的切身利益,对群众呼声作出了回应。”邵志清说。

  在收到建议后,承办单位多次和邵志清沟通,去年9月,自然资源部经商住房和城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究,对邵志清建议里提到的九个方面问题进行了逐条答复。

  “这份答复,既有制度层面的明确解读,也有执行层面的举措,准确地对群众关心的问题作出回应。”2020年11月25日,邵志清在建议办理反馈单上签字,对办理和答复工作表示非常满意。

  各地执行有差异需要统一明确解释

  在准备2020年全国人大会议的代表建议时,邵志清注意到一位致公党党员关于不动产登记问题的课题报告,他敏锐地意识到,涉及群众切身利益的不动产登记问题,会是很有价值的建议。

  对于邵志清而言,不动产登记是比较陌生的领域。他一边调研,一边查阅有关法律法规。直到2020年5月在北京出席十三届全国人大三次会议期间,邵志清还在和腾讯体育直播代表团中熟悉农业农村工作的代表讨论相关问题,对建议作进一步修改完善。

  “这件经过多次调研、反复讨论后形成的建议,虽然是以我的名义提交的,但却凝聚着致公党其他成员和其他代表的心血,是集体智慧的产物。”邵志清说。

  邵志清发现,农村宅基地司法实践中的许多问题值得认真探讨,关于农村宅基地的规定在各地的执行有差异,这就更需要得到一个权威、统一、明确的解释。

  因此,邵志清围绕不动产共有登记、全体业主共有的不动产登记、农村宅基地使用权登记等九个方面,列出了相应的问题,并提出了一些改进的建议。

  城镇子女可继承农民宅基地使用权

  农村宅基地使用权登记,是这件建议中最受关注的内容之一。

  邵志清了解到,依法取得宅基地使用权,可以单独申请宅基地使用权登记。但是,这一规定没有明确宅基地使用权人的继承人如何继承农村宅基地使用权。

  同时,邵志清在调研时发现,很多农村并没有进行宅基地使用权的登记工作,权利人也不知道应当在哪个部门进行登记。

  邵志清说,我国城镇化率已经超过60%,很多农民工的子女生活在城市,或者已经具有城镇户籍。有些地方允许城镇户籍子女继承宅基地使用权,有些地方则不允许,做法不统一。对此,建议明确规定这些农民的宅基地使用权是否可以由城镇户籍的子女继承以及如何进行不动产登记。

  自然资源部在答复中说,农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据继承法规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

  将加强监督指导严格落实法律规定

  邵志清在查阅关于不动产共有登记方面的规定时发现,目前的法律法规通常规定,处分共有不动产申请登记的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外。

  “然而,这一规定在实际执行过程中留下一些操作问题。一些不动产的按份共有人虽然所占份额超过了三分之二,但是由于分家析产等原因,往往和其他少数份额占有人存在矛盾,其他少数份额占有人通常不配合办理申请登记手续,不动产登记机构就会以其他少数人的不同意而不予办理不动产的登记,不利于矛盾的平息。针对这些问题,应当明确规定在什么情况下,即使少数人不同意也可以办理不动产登记。”邵志清说。

  对于这一问题,答复指出,物权法第九十七条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定,处分共有不动产申请登记的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外,法律规定是明确的。

  “对于建议中提到的不动产登记机构以少数份额共有人不配合而不予办理登记的问题,属于执行层面的问题,我们将加强监督指导,严格落实法律规定,切实维护不动产权利人合法权益。”自然资源部答复说。

  全体业主共有不动产范围应当明确

  邵志清注意到,依据目前的规定,建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

  邵志清在调研时发现,这一规定带来的主要问题仍然在于没有合理解决全体业主共有的不动产范围究竟应该如何确定。出于利益动机或其他原因,个别房产建筑商通常都会留有部分房产,这些房产的权属比较模糊。

  “建议明确规定这类房产属于全体业主还是其他主体,避免在实际操作中造成居民和房产商的矛盾冲突。”邵志清说。

  对于邵志清提出的全体业主共有的不动产登记问题,答复明确指出,物权法、《不动产登记暂行条例实施细则》对建筑物中全体业主共有部分办理不动产登记的要求、申请材料等进行了明确规定。按照“物权法定、权利设定和登记确权”的原则和程序,全体业主共有的不动产范围应当在建设工程规划中予以明确,在建设工程规划审批和实施时严格落实,避免开发商留有部分房产、出现产权模糊,在此基础上,依法开展登记,明确产权归属、定分止争。